Opzegtermijn huurder

Huurders kunnen in vervelende situaties terecht komen. Maar wat is de opzegtermijn voor een huurder? Meestal is het handig om je goed te verdiepen in welke rechten je hebt als huurder. Daarom leggen wij in dit artikel graag uit wat de verschillende opzegtermijnen zijn die je tegen kunt komen en wanneer in bijzondere gevallen van de regels wordt afgeweken.

Wat is de opzegtermijn voor huurders?

Net als in elk contract, kent een huurcontract een opzegtermijn. Een opzegtermijn is een termijn die in acht moet worden genomen om de overeenkomst te ontbinden. Bij een woonruimte is dit voor de huurder vaak een maand, terwijl het bij een winkelruimte een jaar kan zijn.

Wat zegt het Burgerlijk Wetboek over de opzegtermijnen?

Kort gezegd maken we onderscheid tussen huur voor bepaalde tijd en onbepaalde tijd en dat voor het huren van woonruimte of bedrijfsruimte. Het Burgerlijk Wetboek zegt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afloopt na het verstrijken van de huurperiode. Is een tussentijds opzegbeding opgenomen, dan kan de huurovereenkomst voor bepaalde tijd ook tussentijds worden opgezegd. Een huurovereenkomst van een woonruimte voor onbepaalde tijd kan opgezegd worden met een opzegtermijn voor de huurder van een maand. Opzegging moet gedaan worden per exploot of aangetekende brief. Dit geldt alleen als opzegging niet is gebeurd met wederzijds goedvinden.

Welke opzegtermijnen voor huurders zijn er?

Er zijn verschillende opzegtermijnen in een huurovereenkomst. Soms teken je met een verhuurder voor onbepaalde tijd en soms teken je een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd. Hieronder leg ik graag uit wat het verschil precies is tussen die twee.

Wat is de opzegtermijn bij huur voor onbepaalde tijd?

Wanneer een huurovereenkomst wordt opgesteld voor onbepaalde tijd, betekent dit dat er geen eindtijd is. De verhuurder kan niet opzeggen zonder goede reden. Een voorbeeld van een goede reden is een grote huurachterstand of wanneer de verhuurder het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurder kan overigens ten alle tijden opzeggen. Dit moet in principe schriftelijk en aangetekend, maar de rechter heeft zich uitgesproken via de ontvangsttheorie dat opzegging per email ook rechtsgeldig is. Voor een huurder van een woonruimte geldt in principe een opzegtermijn van één maand. Bij het opzeggen van een bedrijfsruimte bij het verstrijken van de eerste of de tweede periode van vijf jaar, is de opzegtermijn 1 jaar.

En bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

Wanneer een huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd, betekent dit dat er wel een eind tijd is. Bij een woonruimte kan de huurder ten alle tijden opzeggen. Dit moet, net als bij onbepaalde tijd, schriftelijk en aangetekend. Overigens gaat hierbij tegenwoordig ook de ontvangsttheorie bij opzegging per email op en geldt een opzegtermijn van één maand.

Bij het huren van een bedrijfsruimte kan de verhuurder opzeggen in de proefperiode. Deze proefperiode is toegestaan op grond van artikel 7:301 Burgerlijk Wetboek. De huurder kan dan 1 jaar voor het verstrijken van de periode van 5 jaar opzeggen.

Opzegging bij verkoop woning

Wanneer de woning verkocht wordt die jij verhuurt, is dit geen legitieme reden om op te zeggen als verhuurder. Dit kan wel als er een tijdelijk huurovereenkomst is opgesteld die getekend is op grond van de “Leegstandwet”. Wanneer dit het geval is kan de verhuurder opzeggen. In de paragraaf “leegstandwet” hieronder lees je daar meer over.

Opzegtermijn huurder
Opzegging woonruimte

Het kan voorkomen dat je een woonruimte huurt en deze wilt opzeggen. Hoe doe je dit nou precies?

Opzegging woonruimte kan op de volgende drie manieren:

  • Beëindiging met wederzijds goedvinding;
  • Eenzijdige opzegging;
  • Opzegging na gebrekestelling.
Opzegging diplomatenclausule

Wanneer je in iemands huis gaat wonen voor bepaalde tijd, kan dit betekenen dat jouw huurovereenkomst een diplomatenclausule bevat. Dit betekent dat de eigenaar zelf weer in de woning mag gaan wonen wanneer die bepaalde tijd of huurperiode is verstreken. De diplomatenclausule is geregeld in artikel 7:274 lid 1 BW .

Opzegging hospita

Wat is huren van een hospita eigenlijk? Bij huren van een hospita huur je een kamer huurt in een huis van iemand anders die daar zelf ook woont. Je woont dus min of meer samen met de verhuurder in één huis.

Als huurder van een hospitakamer zijn de eerste negen maanden altijd de proeftijd. Als huurder kan jij jezelf dus niet beroepen op huurbescherming. In de eerste 9 maanden (proeftijd) mag de verhuurder ten alle tijden schriftelijk opzeggen. Wel geldt voor de verhuurder altijd een opzegtermijn van minimaal drie maanden.

Opzegging bedrijfsruimte

Bij de huur van een bedrijfsruimte wordt eigenlijk altijd een overeenkomst gesloten voor vijf jaar. Dit is wettelijk bepaald. Wil je tussentijds stoppen met deze overeenkomst, dan moet je tijdig opzeggen met een jaar opzegtermijn. Doe je dit niet, dan wordt de overeenkomst met nog eens vijf jaar verlengd. Na de tweede verlening, is de volgende verlening voor onbepaalde tijd.

De opzegging moet schriftelijk en aangetekend verstuurd worden. Dit kan via een deurwaarderskantoor.

Opzegging winkelruimte

Als huurder kan je altijd de huur opzeggen zonder dat je daar een geldige reden voor hebt. Wanneer een verhuurder wil opzeggen, moet hij zichzelf altijd verantwoorden. Hij moet een geldige reden hebben om de huur te beëindigen. Een geldige reden is een betalingsachterstand van de verhuurder. Van een betalingsachterstand is al sprake na drie maanden. in dergelijke gevallen kan de rechter toestemming geven aan de verhuurder om de huur op te zeggen.

Opzegging van winkelruimte werkt eigenlijk hetzelfde als een bedrijfsruimte. De eerste twee huurovereenkomsten zullen vijf jaar zijn en de derde voor onbepaalde tijd. De opzegtermijn bedraagt één jaar.

Ook bij winkelruimtes moet de opzegging schriftelijk gaan en aangetekend verstuurd worden.

Opzegtermijn leegstandswet

De leegstandswet werd vroeger vooral gebruikt door woningcorporaties. Wanneer huurwoningen op de lijst stonden om gesloopt te worden, konden de corporaties via deze wet toch nog even het pand verhuren. Sinds 2012 is deze wet versoepeld door minister Spies en kan deze wet ook gebruikt worden als woningeigenaar.

De leegstandwet kan vooral een voordeel zijn voor de verhuurder. Er is geen gehele huurbescherming voor de huurder en er is een eindtijd in het contract. Wanneer de eindtijd verstrijkt, moet de huurder eruit.  De verhuurder moet voor het gebruik van de leegstandwet een vergunning aanvragen bij de gemeente. Zonder afgifte van deze vergunning worden de huurbeschermingsbepalingen niet opzij gezet.

Opzegtermijn bij overlijden huurder

Als een huurder overlijdt moet je de huur opzeggen. Als sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan je deze bij overlijden altijd de eerste zes maanden na het overlijden (eerder) opzeggen.

Als er geen bewoners zijn die de huurovereenkomst na overlijden van de huurder willen voorzetten, dan eindigt de huur vanzelf op de laatste dag van de tweede maand na overlijden. Als erfgenaam kan je overigens eerder opzeggen. Dit is mogelijk tegen het einde van de eerste maand na het overlijden.

Voorbeeld

Bij overlijden op 18 juli kan je de huur opzeggen op 31 augustus.

Maar wat als je bent getrouwd met de overledene of samenwoont maar dit niet is opgenomen in het huurcontract?

In twee situaties verandert er niets als de huurder overlijdt en blijft de huurovereenkomst gewoon van kracht. Deze situaties zijn de volgende:

  • Wanneer u getrouwd bent;
  • Medehuurder bent.

Was je niet getrouwd met de hoofdhuurder of was je geen medehuurder, dan kan je bij de rechter een verzoek indienen om de huurovereenkomst over te nemen. De rechter zal het verzoek toewijzen en jou als huurder aanwijzen als:

  • de woning jouw hoofdverblijf is;
  • je voldoende inkomen hebt om de huur te dragen;
  • Een duurzame gemeenschappelijke huishouding met overledene had
  • je kunt bewijzen dat je een huisvestigingsvergunning zal krijgen

Dit verzoek kan je bij de rechter indienen tot zes maanden nadat de huurder is overleden.

De opzegtermijn als huurder kent dus vele gezichten.