Opzegtermijn verhuurder

Om te bepalen wat de opzegtermijn voor de verhuurder is bij faillissement van de huurder komen we uit bij de Faillissementswet. Of – meer specifiek – artikel 39 Faillissementswet. Hierin staat vermeld dat de verhuurder en de curator de huurovereenkomst bij een faillissement van de huurder tussentijds kunnen opzeggen. De maximale opzegtermijn is dan 3 maanden. Hierbij is niet belangrijk hoe lang de huurovereenkomst nog zou doorlopen.

Opvallend is, dat de curator en de verhuurder ook in overleg een opzegtermijn kunnen afspreken. Voordeel voor de verhuurder is dat de huur na de faillissementsdatum een boedelschuld is. Een boedelschuld staat hoger in rangorde dan reguliere vorderingen. Dit vergroot de kans dat je als verhuurder de huurschuld krijgt die is ontstaan na de datum dat faillissement is uitgesproken.

Het is mogelijk om een huurovereenkomst voor een winkelruimte voor twee jaar aan te gaan. Dit is veilig als verhuurder omdat het een proefperiode is waarbij kan worden gekeken of de huurder zijn verplichtingen kan voldoen.

De verhuurder heeft bij deze proefperiode geen huurbescherming. De volgende voorwaarden gelden dan:

• geen huurbescherming
• korte opzegtermijn voor huurder en verhuurder
• geen rechter nodig bij opzegging door verhuurder
• geen reden nodig voor opzegging van de huur

Opmerkelijk hierbij is wel dat dit echt een proefperiode is. Als deze voorbij is en partijen hebben niet opgezegd, dan gelden de reguliere wettelijke van rechtswege en bestaat een huurovereenkomst met de looptijd van vijf jaar. Uiteraard wordt de proefperiode van die vijf jaar afgehaald en blijven over het algemeen nog drie jaren over.

Eerder hebben we vier soorten verhuur aangehaald. Twee van deze gaan over de verhuur van bedrijfsruimtes. De opzegtermijn bij een bedrijfsruimte verschilt wezenlijk van die van woonruimtes.

Bij verhuur onderscheiden we de artikel 290 bedrijfsruimte en de 230a bedrijfsruimte.

De middenstandsbedrijfsruimte staat in artikel 7:290 BW en de overige bedrijfsruimtes – zoals kantoorruimte of manege – staan in artikel 7:230a BW.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte is het mogelijk om uit vijf opties te kiezen, te weten:

• huurperiode tot 2 jaar
• huurperiode van vijf jaar
• huurperiode langer dan vijf jaar, maar korter dan 10 jaar
• huurperiode van 10 jaar
• huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Eigenlijk is dus in de meeste gevallen sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Daarnaast gelden de wettelijke regels zoals die ook voor andere huurovereenkomsten gelden.

Aan de hand van bepaalde kenmerken kan worden bepaald van welke bedrijfsruimte sprake is. Een 290 bedrijfsruimte voldoet aan de volgende kenmerken:

• een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
• een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
• een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

De kenmerken van een 230a bedrijfsruimte zijn als volgt:

• huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan
• die zaak of dat gedeelte geen woonruimte is in de zin van titel 4 BW
• die zaak of dat gedeelte geen bedrijfsruimte is in de zin van titel 4 BW

Jurisprudentie heeft ons een kader gegeven waarbinnen een 230a of 290 bedrijfsruimte valt. Ondanks dat dit afhankelijk blijft van het geval, kunnen we zeggen dat de beoefenaar van een vrij beroep die zijn zaak toegankelijk heeft gemaakt voor het publiek valt onder de 230a bedrijfsruimte. Hieronder vallen ook de kantoorruimte, autoverhuur, bank en bijvoorbeeld de manege.

Als iemand geen vrij beroep uitoefent, maar wel een ruimte exploiteert die toegankelijk is voor het publiek, dan is sprak van een 290 bedrijfsruimte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een winkelruimte, benzinestation, restaurant of garage.

Als je een huurcontract aangaat voor een winkelruimte, dan mag je dat doen voor onbepaalde tijd, maar als het de eerste huurovereenkomst van de huurder betreft, dan wordt dit huurcontract automatisch een overeenkomst voor vijf jaar.

Bepaalde tijd

Hierdoor is de opzegtermijn een jaar en kan pas tegen het einde van de huurperiode worden opgezegd. Valkuil hierbij is, dat men zich vaak pas te laat bedenkt dat de opzegtermijn voor een winkelruimte 1 jaar is.

Als je als verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen, dan kan dit alleen via de kantonrechter. De kantonrechter zal het verzoek om de huur te beëindigen alleen toewijzen als aan een van de twee opzeggingsgronden is voldaan:

1. bedrijfsvoering van de huurder is niet zoals een goed huurder betaamt, of
2. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daarom dringend nodig heeft.

In sommige gevallen kent de huurovereenkomst een bepaling waarbij de huurder wel tussentijds mag opzeggen, maar dan geldt nog steeds een opzegtermijn van 1 jaar.

Voorbeeld

Als iemand een winkelruimte bij je huurt voor een periode van vijf jaar vanaf 1 december 2016, dan loopt deze huurovereenkomst tot 1 december 2021. Je moet dan echter wel letten op de opzegtermijn van een jaar, waardoor de huurder moet opzeggen voor 1 december 2020. Doet deze dit niet, dan zit de huurder nog vijf jaar vast aan de huur van de winkelruimte.

Onbepaalde tijd

Wordt niet opgezegd na twee periodes van vijf jaar, dan wordt de huurovereenkomst daarna van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit zorgt ervoor dat zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst op elk moment kunnen opzeggen. Uiteraard met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar.

Als verhuurder moet je ook in dit geval de route langs de kantonrechter nemen. Deze zal nu kijken naar meer opzeggingsgronden, waarbij kan worden toestemming wordt verleend indien:

1. bedrijfsvoering van de huurder is niet zoals een goed huurder betaamt, of
2. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daarom dringend nodig heeft, of
3. de huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, of
4. de verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurder liggende bestemming wil verwezenlijken

Voor de kantoorruimte gelden ook de wettelijke opzegtermijnen. De kantoorruimte is namelijk een 230a-bedrijfsruimte. Dit betekent dat de huurder en verhuurder volledige contractvrijheid hebben en kunnen afspreken wat zij willen. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betekent dit nog steeds dat niet tussentijds kan worden opgezegd, maar dat deze wel van rechtswege eindigt als de huurperiode voorbij is.

Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, dan eindigt de huur van de kantoorruimte door opzegging door één der partijen. De opzegtermijn bedraagt bij een kantoorruimte – en andere 230a-bedrijfsruimtes – 1 maand.

Een verhuurder moet altijd opzeggen per aangetekende brief. In deze brief moet de verhuurder een wettelijke reden geven voor opzegging van de huur. Als er medehuurders zijn, dan is het verplicht om ook deze een aangetekende brief te sturen.

Tot slot is het belangrijk dat je de huurder een termijn geeft waarbinnen deze moet reageren. De huurder moet dan laten weten of deze en eventuele medehuurders akkoord gaan met de opzegging. Het huurcontract eindigt als de huurders en medehuurders schriftelijk hebben ingestemd met de huuropzegging.

Als de huurders niet akkoord gaan met de opzegging, dan kan je als verhuurder naar de rechter gaan. Dit kan zes weken nadat je de aangetekende brief met de opzegging hebt verstuurd.

De rechter zal vervolgens bekijken of de opzegging rechtmatig is. Als dat zo is, kan de rechter ook een datum voor ontruiming van de woning aangeven.